Slovensky
English
Záujem korporácii uvoľňovať svoj kapitál viazaný v nehnuteľnostiach bol v prvom polroku 2020 v regióne EMEA na vzostupe. Informuje o tom najnovšia štúdia realitno-poradenskej spoločnosti JLL. Zvýšená neistota spôsobená pandémiou COVID-19 vedie majiteľov nehnuteľností, ktorí sú zároveň ich užívateľmi, k vyhľadávaniu nových finančných zdrojov a k zvyšovaniu flexibility svojich realitných portfólií.
„Nehnuteľnosti, ako pomerne konzervatívna investičná kategória, prinášajú oveľa nižšie výnosy než iné vysoko maržové biznisy napr. vo vývoji a výrobe. Prémiové nehnuteľnosti na Slovensku dosahujú ročný výnos na úrovni 5,5% až 6,5%, čo je menej než úrokové sadzby podnikateľských úverov resp. cena požičania si ekvity a menej ako profitové marže väčšiny podnikateľských aktivít. Predaj a spätný prenájom umožňuje spoločnostiam kapitalizovať svoje nehnuteľné aktíva, uvoľniť ekvitu firmy a získať tak zdroje pre ďalší, čo najefektívnejší rast svojho podnikania. Zároveň, prevaha nákladovej položky vo forme nájmu nad daňovými odpismi pri vlastníctve nehnuteľnosti, vytvára ďalší priestor pre optimalizáciu podnikania. Preto predaj a spätný prenájom* firmám umožňuje prispôsobiť stratégiu potrebách ich podnikania tak, aby sa zabezpečila maximálna efektívnosť využívania priestoru a kontrola nákladov,“ hovorí Rudolf Nemec, vedúci oddelenia investičného poradenstvo JLL Slovensko.
Predpokladáme, že záujem o príležitosti predaja a spätného prenájmu nehnuteľnosti bude aj tento rok narastať nadväzujúc na rekordné čísla z roku 2019, kedy takéto odpredaje dosiahli úroveň 23,1 miliárd EUR, a to vo viac než 460-tich transakciách v Európe, na Strednom východe a v Afrike (región EMEA). Rok 2019, ktorý v medziročnom porovnaní narástol o 33%, bol piatym po sebe nasledujúcim rokom, v ktorom celková hodnota „korporátnych odpredajov“ prekročila 15 miliárd EUR. Najaktívnejšími sektormi boli kancelárie, retail a priemyselné nehnuteľnosti, ktoré predstavovali 76% z celkovej hodnoty korporátnych odpredajov v EMEA, pričom tieto aktíva boli najčastejšie predávané ako súčasť portfólií než ako individuálne produkty.
“V čase keď sú dlhové trhy a iné zdroje kapitálu značne obmedzené, vlastníci nehnuteľností, ktorí sú zároveň ich užívateľmi značne prehodnocujú svoje obchodné modely a sú čoraz komfortnejší využívať svoje nehnuteľnosti ako strategické nástroje pre “uvoľnenie” hotovosti a maximalizáciu prevádzkového kapitálu. Pozorujeme ako čoraz viac korporácii pripravuje svoje aktíva na predaj a predpokladáme, že táto aktivita bude ešte viditeľnejšia v druhej polovici roka, keď sa trhy vrátia k normálu,“ uviedol Nick Compton, vedúci oddelenia korporátnych kapitálových trhov, EMEA, JLL.
Korporátne odpredaje stredne veľkého investičného objemu (50 – 100 mil. Eur), ktoré boli v roku 2019 ovládané predovšetkým súkromným kapitálom, budú aj naďalej kľúčové a s najväčšou pravdepodobnosťou budú mať silné zastúpenie aj v tomto roku. Záujem investorov rovnako rastie smerom k špecifickým nehnuteľnostiam, ktorých vybavenie je pre chod firmy nevyhnutné (ako napríklad budovy vedy a výskumu, či komplexné výrobné haly a priemyselné parky).
„Na základe každodenného kontaktu s inštitucionálnymi investormi a manažérmi investičných fondov z celej Európy, USA a Ázie, vnímame vysoký dopyt po investičných produktoch zo sektora priemyselných a logistických nehnuteľností na západnom Slovensku a po prémiových kancelárskych schémach alokovaných v Bratislave, ktoré sú prenajaté stabilnými nájomcom s ideálne 10 ročnými nájomnými zmluvami inštitucionálnej kvality,“ dodáva Nemec.
Doposiaľ najväčšou obdobnou S&L transakciou uskutočnenou na Slovensku bol predaj a spätný prenájom priemyselného komplexu v Trenčíne o výmere 117 000 metrov štvorcových a hodnote 90 mil. EUR, ktorú pre zahraničnú spoločnosť pôvodom z Taiwanu sprostredkoval tím investičného poradenstva JLL Slovensko.
* Stratégia „Sale & Leaseback“, tzv. predaj nehnuteľnosti s možnosťou jej spätného prenájmu, umožňuje majiteľom budov na jednej strane získať peňažné prostriedky a na strane druhej zaručuje užívanie predmetnej nehnuteľnosti aj naďalej. Pre investora takýto scenár predstavuje akvizíciu nehnuteľnosti s už vopred zazmluvneným nájomcom, t.j. s garanciou budúcich príjmov.